「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 촉구 건의문

우리 사회는 서민과 중산층의 주거 안정을 위해 다양한 정책을 추진해 왔으며, 그 일환으로 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’)이 제정되었습니다.

민간임대주택법은 민간부문을 통한 임대주택 공급을 활성화하고, 국민의 주거복지 향상에 기여하고자 하였으나, 시행 과정에서 본래의 취지와 달리 임차인의 권익이 제대로 보호받지 못하고 있으며, 이로 인해 민간임대주택 제도 전반에 대한 국민적 신뢰가 크게 흔들리고 있습니다.

특히 현행 제도는 임차인 보호 장치의 미비, 임대사업자에게 유리한 불균형한 구조, 분양 전환 절차의 불투명성, 정부의 소극적 대응 등 다각적인 문제를 안고 있어, 조속하고 근본적인 개선이 시급한 상황입니다.

과거 「임대주택법」은 임대 의무기간 종료 후 임차인에게 우선 분양권을 보장함으로써, 장기간 거주한 임차인이 안정적으로 주택을 매입할 수 있도록 제도적 장치를 마련해두었습니다.

그러나 이후 제정된 민간임대주택법에서는 이러한 중요한 권리가 삭제되었고, 이로 인해 임차인은 합리적인 조건으로 주택을 소유할 수 있는 기회를 박탈당하게 되었습니다.

또한, 민간임대주택법은 분양 전환 가격 산정에 대한 명확한 기준을 제시하지 않고 있습니다. 이로 인해 일부 임대사업자는 감정평가 절차 없이 임의로 주변 시세를 훨씬 웃도는 분양가를 제시하거나 자신에게 유리한 방식으로 감정평가를 진행함으로써 임차인의 재산권과 주거권을 심각하게 침해하고 있습니다.

이와 같은 상황에서도 임대사업자는 각종 세금 감면과 금융 지원 등 여러 혜택을 누리고 있지만, 임대료 제한, 계약 갱신, 보증금 반환 등 최소한의 의무만을 부담하고 있습니다. 반면, 임차인의 권리를 실질적으로 보장할 수 있는 강제력 있는 규정은 찾아보기 어렵습니다.

이러한 문제는 ‘시장 자율’이라는 명분 아래 임대사업자에게 과도한 권한이 부여된 결과이며, 그로 인해 임차인은 정당한 주거권을 보장받지 못한 채 과도한 분양가 부담과 권리 침해의 위험에 노출되고 있는 것입니다.

원주시를 비롯하여 청주 오송, 하남 위례, 성남 판교 등 전국 각지에서 감정평가를 무시한 고분양가 통보, 우선 분양권 부인, 일방적인 계약 변경 등으로 임차인의 권리가 침해받고 있으며, 이로 인한 대규모 갈등과 소송이 끊이지 않고 있습니다.

정부는 임대 의무기간이 종료된 민간임대주택에 대해 “개인 간 거래”로 간주하며, 분양 전환 과정에 적극적으로 개입하지 않고 있습니다. 이로 인해 임차인들은 제도적 보호장치 없이 무방비 상태로 방치되고 있습니다.

이는 단순한 개인 간의 갈등이 아니라, 제도적 허점과 정부의 소극적인 대응이 야기한 구조적인 문제입니다.

민간임대주택이 임대사업자의 이익을 전제로 운영된다고 하더라도 서민 주거 안정을 위한 최소한의 공정성 확보와 임차인 보호는 반드시 법으로 명확히 규정되어야 합니다.

주거는 단순한 상품이 아니라 인간다운 삶을 위한 기본 조건입니다.

「대한민국헌법」 제35조는 모든 국민이 쾌적한 환경과 주거생활을 누릴 권리가 있음을 명시하고 있으며, 민간임대주택법은 이러한 헌법적 가치를 실현하는 제도로서 기능해야 합니다.

이에 원주시의회는 정부와 국회에 다음과 같이 요청합니다.

하나, 민간임대주택법을 전면 개정하여, 임차인의 분양전환권을 명확히 보장하라!

하나, 분양 전환 가격 산정 기준을 법제화하여 고분양가 논란을 근절하라!

하나, 정부는 민간임대주택의 관리·감독 책임을 강화하고, 임차인 권익 보호 체계를 조속히 마련하라!

정부와 국회는 더 이상 서민 주거권 침해를 방관하지 말고, 민간임대주택 제도를 정의롭고 공정하게 재설계할 것을 강력히 촉구합니다.

2025년 6월 10일

원주시의회 의원 일동